不動産投資の種類と仕組み
不動産投資は、一言でいえば「物件を購入し、それを貸し出すことで家賃をもらったり、売却して利益を得たりする事業」です。
他の投資（株式やFXなど）と大きく違うのは、銀行からお金を借りて「テコの原理（レバレッジ）」を効かせられる点にあります。
1．不動産投資の「2つの収益」の仕組み
不動産投資で得られる利益には、大きく分けて2つの種類があります。
●インカムゲイン（家賃収入）
毎月コツコツ入ってくる「自分年金」のような利益です。
空室でない限り、安定して継続的な収入が見込めます。
●キャピタルゲイン（売却益）
買ったときよりも高い価格で売ったときの「値上がり益」です。
大きな利益が見込めますが、市場の動きを読み切るプロの視点が必要です。
ポイント：初心者の方は、まずは**「インカムゲイン（家賃収入）」で毎月の収支をプラスにすること**から始めるのが定石です。
2．初心者が知っておくべき「主な種類」
不動産投資には、投資対象や規模によっていくつかの種類があります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
・区分マンション：マンションの1室を購入。少額から始められ、流動性が高い。1室のみだと空室時に収入が0になる
・一棟アパート・ビル：建物全体をまるごと購入。部屋数が多いため収益力が非常に高い。購入価格が高く、管理の負担も大きい
・戸建て投資：中古の戸建てを購入。ファミリー層が長く住むため安定する・物件数が少なく、リフォーム費用がかかる
・駐車場・駐輪場：土地を貸し出す。建物のメンテナンスが不要で転用しやすい。節税効果が薄く、収益の上限が低い
・J-REIT（リート）：不動産を証券化した商品。数万円から投資でき、管理の手間ゼロ。「現物」ではないため、融資が引けない
3．なぜみんな不動産投資をやるのか？（3つの強み）
①他人資本で資産が作れる
銀行から融資を受け、「入居者が払う家賃」でローンを返済していくことができます。
つまり、最終的に自分の手出し以上のお宝資産が手に入ります。
②インフレに強い
物価が上がると家賃や不動産価格も上がる傾向にあるため、現金の価値が下がるリスクに備えられます。
③生命保険の代わりになる
融資を受ける際「団体信用生命保険（団信）」に加入すれば、オーナーに万が一のことがあった際にローンの残債がゼロになり、家族に無借金の不動産を残せます。
4．失敗しないための「最初の一歩」
不動産投資は「買って終わり」ではなく「経営」です。まずは以下の順序で検討することをおすすめします。
・目的を決める：老後資金を作りたいのか、節税したいのか。
・収支計算を自分でする：業者のシミュレーションを鵜呑みにせず、空室リスクや修繕費を含めて計算する。
・良いパートナー（管理会社）を見つける：実際の管理はプロに任せるのが一般的です。